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La loi

Sécurisation des biens immobiliers vacants

Vous êtes propriétaire d’un bien squatté ?

      

Contacter un avocat, se rendre au commissariat, interpeller le préfet ou la presse, faire intervenir des « gros bras »… de nombreuses idées ont dû vous traverser l’esprit. Il est temps de se poser et d’agir.

Le squat est un sujet sensible et les médias n’hésitent pas à faire vibrer les sensibilités de leur audience au détriment de la clarté des propos. Conséquences : on lit et on entend beaucoup sur le squat sans pour autant avoir les clefs pour comprendre.

   


Afin d’aider nos clients pour qui il est malheureusement trop tard, nous avons rédigé un petit guide à destination des propriétaires privés de leur bien. Ce « guide » n’est pas exhaustif mais nous espérons qu’il vous permettra d’y voir un peu plus clair dans ce tourbillon d’information et de faits divers.

Valgrind ne propose aucun « service d’expulsion ». Nous ne pourrons intervenir qu’une fois l’expulsion régulièrement réalisée pour sécuriser votre bien et éviter la réintroduction des squatteurs.

Comment réagir face aux squatteurs ?

    

Si votre bien immobilier est squatté ne tentez en aucun cas de déloger vous même les squatteurs. Au-delà des risques judiciaires pour atteinte à la vie privée, vous risquez avant tout d’être confronté à une situation violente et dangereuse.

Quand des squatteurs occupent un bien immobilier il faut entamer une procédure d’expulsion. Contrairement aux idées reçues, une expulsion légale ne signifie pas nécessairement l’intervention d’un juge. En effet, selon votre situation, différentes procédures administratives ou judiciaires pourront être appliquées.

Quelles sont les procédures d’expulsion applicables ?

    

Pour mettre fin à l’occupation illégale d’un bien immobilier par des squatteurs il existe trois procédures applicables. Avant d’entrer dans le détail de ces procédures, nous vous invitons à déterminer les éléments suivant :

  1. Le bien squatté peut-il être regarder comme étant votre domicile ?
  2. Quand et comment les squatteurs se sont ils introduit dans votre bien ?

Ces éléments vous aideront à déterminer qu’elle est la procédure applicable à votre situation. Vous pourrez ainsi vous orientez vers les préfectures, les commissariats, les huissiers de justice ou le juge judiciaire.

Les problématique de squat s’articulent autour de deux droit fondamentaux : le droit de propriété et le droit à la vie privée (du propriétaire mais aussi des squatteurs). Si le bien squatté peut-être regarder comme votre domicile il y a alors violation de votre de droit de propriété ET de votre droit à une vie privée. Cette double atteinte justifie une intervention rapide.

Le bien squatté est il votre domicile ?

    

Le domicile une notion subjective

La notion de domicile apparaît dans plusieurs domaines du droit : article 102 du code civil, code général des impôts, code pénal etc. Dans ces différents textes, la notion de domicile ne recouvre pas la même réalité. En outre, les différentes « loi anti-squat » ont introduit des notions peu éclairantes telles que le domicile « occasionel » et créer des amalgames entre résidences secondaire et domicile. Difficile de trouver une définition limpide.

Pour une définition à contrario, la jurisprudence nous informe qu’un logement vacant ne saurait être regardé comme un domicile. Le définition du logement vacant donné par l’INSEE est intéressante: Un logement est vacant s’il est inoccupé et proposé à la vente, à la location, déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation, en attente de règlement de succession, conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés, sans affectation précise par le propriétaire (logement vétuste, etc.).

    

Un élément d’appréciation : la vie privée

Pour les problématiques de squat la question n’est pourtant pas si complexe. En effet, le code pénal nous éclaire par sa structure. La violation du domicile d’autrui est une infraction pénale (Article 226-4) qui est classifiée sous le chapitre des atteintes à la vie privée. C’est ici que se trouve l’élément qui vous permettra de savoir si votre bien peut être considéré comme un domicile ou non.

  • Avez-vous des éléments de votre vie privée attachés à ce bien immobilier ? 
  • Pouvez-vous rapporter la preuve que des éléments de votre vie privée sont attachés à ce bien ?

Il s’agit ici de la vie privée au sens large, si vous vous rendez même « occasionnellement » dans ce bien pour les vacances (cas des résidences secondaires), ou pour travailler par exemple vous pouvez alors tenté de faire valoir que des éléments de votre privé sont effectivement attachés à ce bien immobilier.

    

Obtenir l’évacuation des squatteurs

   

Pour le domicile : une procédure « accéléree »

Si le bien squatté peut être regarder comme votre domicile alors vous avez une chance d’obtenir une expulsion rapide des squatteurs sur le fondement de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007.

Pour cela : porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie, faites constater l’infraction par un officier de police, puis formuler votre demande d’expulsion auprès de la préfecture.

Depuis le 1er février 2022 il est possible de se faire assister d’un huissier de justice pour la mise en œuvre de cette procédure.

Pour les autres biens squattés

Si le bien squatté n’est pas votre domicile, il est potentiellement devenu le domicile des squatteurs. En effet, les squatteurs auront pu attacher des éléments de leur vie privée à votre bien. La situation se complique. Il y a certes une atteinte à votre droit de propriété, mais une expulsion porterait atteinte à leur droit à une vie privée.

Pour obtenir l’expulsion des squatteur et mettre un terme à la violation de votre droit de propriété vous serez contraint de faire appel à un avocat et d’entamer une procédure devant le juge judiciaire. Au cours de cette procédure vous pourrez également demander une réparation financière des préjudices subis.

Ces procédures sont malheureusement extrêmement longues et coûteuses. Une fois que les squatteurs ont établis leur domicile dans votre propriété le recours au juge judiciaire et aux avocats est inévitable.

Lorsque votre bien ne bénéficie des protections spécifiques accordées au domicile, vous pouvez dans de rare cas mettre un terme au squat (mais pas obtenir réparation du préjudice) si et seulement si vous agissez avant que les squatteurs aient établi leur domicile dans votre propriété.

Le constat de flagrance …

    

Le fameux et infamant délai de 48h !

Le délai de 48h se référait à l’établissement de la vie privée des squatteurs dans un bien (la celèbre facture de pizza ou d’EDF comme preuve de l’établissement des squatteurs). Ce délai n’a pas totalement disparu mais il se réfère à une temporalité pragmatique : le délai nécessaire à la police judiciaire pour constater un flagrant délit.

Sur le fondement de l’Article 322-1 du code pénale, l’atteinte au droit de la propriété par dégradation / effraction peut être réprimée en flagrant délit. Or l’introduction de squatteurs entraîne souvent une effraction / dégradation des portes et huisseries fermant le bien immobilier. Il y a délit flagrant lorsque, dans un temps très voisin de l’action, la personne soupçonnée présente des traces ou indices laissant penser qu’elle a participé au délit.

Ce temps « très voisin de l’action » est en pratique un délai de 48h (bien que la loi n’en fasse pas mention).

Autrement dit, si vous êtes en mesure d’apporter la preuve que les squatteurs sont en train de s’introduire dans votre bien ou se sont introduit dans votre bien par effraction ou dégradation « dans un temps très voisin », un officier de police pourra interpeller les coupable et les faire comparaître (au besoin avec recours de la force publique) pour l’établissement d’un procès-verbal.

Il ne s’agit pas là d’une expulsion à proprement parler, mais les squatteurs, contraints de comparaître, devront quitter vote bien. Sur accord de l’officier de police nous vous recommandons l’installation de protection anti-squat pour prévenir la réintroduction de ses squatteur une fois la comparution terminée.

Le constat de flagrance ne s’applique pas au squat de votre domicile. En effet, atteinte à la vie privée est une infraction continue, l’infraction peut donc être « constatée » tant que l’atteinte perdure.

Les occupants devenus sans droit ni titre ne sont donc pas concernés par cette procédure. Un locataire indiligent n’est pas entré par effraction et à pu légitimement établir son domicile dans votre bien.

Il est rare qu’un propriétaire parviennent à faire valoir la flagrance de l’introduction des squatteurs d’autant que même si les conditions sont réunies (dégradation et flagrant délit) en pratique les agents de police judiciaire tiennent compte de la situation des squatteurs, famille, froid ou encore crise sanitaire.

Les différentes procédures contre les squatteurs

       

L’article 38 de la loi du 5 mars 2007

Est applicable uniquement si le bien squatté peut être regardé comme votre domicile.

La procédure s’effectue auprès de la préfecture et devra être complétée par une action judiciaire pour obtenir réparation des préjudices subis.

  

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Le constat de flagrance

Est possible pour tous les biens immobiliers si et seulement si un officier de police est en mesure de constater un flagrant délit

Cette procédure empêchera l’établissement durable des squatteurs, mais devra être compléter par une action devant le juge judiciaire.

   

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L’expulsion judiciaire

Est applicable pour tous les biens immobiliers (logement ou bien immobilier n’étant pas à usage d’habitation).

Cette procédure vous permettra d’obtenir l’expulsion ET la réparation des préjudices subis mais elle est particulièrement longue et coûteuse.

   

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LA solution contre les squatteurs ?

la prévention !

   

La prochaine fois agissez AVANT. Sécurisez efficacement vos bien immobiliers vacants pour empécher l’introduction des squatteurs.

Conatcter nous le jour de l’expulsion pour l’installation de Portes et Panneaux  afin de prévenir la reintroduction des squatteurs.

   

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